Lucruri pe care e bine să le știi înainte de o tranzacție

Atunci când o proprietate este scoasă la vânzare, atenția se îndreaptă de cele mai multe ori către comisionul agenției sau costurile tranzacției. În realitate, una dintre cele mai costisitoare decizii poate fi stabilirea unui preț care nu este aliniat cu piața.

Un preț prea mare poate reduce numărul de solicitări, poate prelungi perioada de promovare și poate diminua interesul cumpărătorilor. În timp, proprietatea poate ajunge să fie percepută ca fiind „de mult timp în piață”, chiar dacă are numeroase avantaje.

Pe de altă parte, un preț stabilit fără o analiză atentă poate conduce și la pierderea unei oportunități de valorificare corectă a proprietății.

De aceea, stabilirea prețului nu ar trebui să se bazeze exclusiv pe opinii, pe prețurile solicitate de alte proprietăți sau pe estimări generale. O analiză comparativă trebuie să ia în considerare caracteristicile proprietății, zona, concurența directă și interesul real al cumpărătorilor.

În activitatea mea, analiza de piață reprezintă unul dintre instrumentele utilizate pentru a înțelege poziționarea unei proprietăți și pentru a susține luarea unei decizii informate.

Fiecare proprietate este diferită, iar prețul corect este cel care ține cont atât de obiectivele proprietarului, cât și de realitatea pieței.

O tranzacție imobiliară implică mai mulți specialiști, fiecare având un rol bine definit.

Notarul verifică și autentifică documentele necesare transferului proprietății. Banca analizează eligibilitatea finanțării și condițiile creditului. Evaluatorul stabilește valoarea utilizată în procesul de creditare. Experții tehnici pot analiza anumite aspecte legate de construcție, modificări interioare sau documentația tehnică. Agentul care promovează proprietatea reprezintă, de regulă, interesele proprietarului și obiectivul de vânzare al acestuia.

Toate aceste servicii sunt importante, însă ele acoperă doar anumite etape ale procesului.

Cumpărătorul se confruntă adesea cu numeroase informații, documente, opțiuni și decizii care trebuie analizate înainte de semnarea unei tranzacții. Din acest motiv, multe persoane aleg să beneficieze de reprezentare și coordonare pe parcursul procesului, astfel încât informațiile primite să fie centralizate, verificate și analizate în raport cu obiectivele lor.

Rolul meu este să ofer sprijin în procesul de căutare, analiză, verificare și coordonare a etapelor unei tranzacții imobiliare, astfel încât clientul să poată lua decizii informate și adaptate situației sale.

Te uiți de ceva timp la case. Mai salvezi un anunț, mai trimiți un link celor din familie, mai mergi la o vizionare. Unele îți plac, dar parcă nu te vezi locuind acolo.

Până când găsești una din care nu prea îți vine să pleci. Are sufrageria în care ați încăpea toți, curtea pe care ți-o dorești și locul acela unde ai sta dimineața cu cafeaua. Deja te gândești ce mobilă păstrezi și ce ai schimba.

Doar că, pentru a o cumpăra, trebuie să vinzi locuința în care stai acum.

Și de aici încep grijile. Dacă se vinde până găsești tu un cumpărător? Dacă o vinzi pe a ta și proprietarul celeilalte se răzgândește? Unde stai, unde duci lucrurile?

Sunt întrebări firești. Până la urmă, în casa ta locuiești. Nu poți să pui totul în câteva sacoșe și să vezi tu după aceea unde mergi.

Eu aș începe cu ce avem de vândut. Știu că gândul tău este deja la casa nouă, dar trebuie să vedem cât putem obține pentru cea actuală și cu ce bani rămâi pentru cumpărare.

Poate ai văzut în zonă anunțuri cu prețuri bune. Ne uităm la ele, dar și la ce oferă fiecare proprietate și de cât timp este la vânzare. Faptul că un vecin cere o anumită sumă nu înseamnă că a și găsit pe cineva care să o plătească.

De aceea, prefer să discutăm realist de la început. Să știm ce buget avem, ce cheltuieli apar și dacă mai rămân bani pentru mutare sau pentru lucrurile pe care vrei să le faci în noua casă. Poate nu vrei să amâni încă doi ani bucătăria care ți-a plăcut.

Apoi vedem cum putem lega vânzarea de cumpărare.

Proprietarul casei pe care o vrei știe că ai de vândut? Poate să aștepte? Cumpărătorul tău are banii disponibili sau cumpără prin credit? Cât timp ai avea la dispoziție să eliberezi locuința?

Contează toate aceste lucruri. Poți avea un cumpărător hotărât și totuși să nu încasezi banii când ai tu nevoie de ei. Sau poți găsi înțelegere pentru o predare mai târzie, care să îți permită să te muți fără să cauți o locuință temporară. Dar asta discutăm din timp și stabilim clar în acte, împreună cu notarul.

Nu îți pot promite că toată lumea va accepta termenele de care ai nevoie. Pot însă să aflu ce este posibil, să negociez în interesul tău și să îți spun unde ne putem încurca, înainte să îți iei angajamente.

Și, oricât de mult ți-ar plăcea casa găsită, aș vrea să ne uităm cu atenție și la ea. Să îi verificăm actele, să înțelegem ce cumperi și ce cheltuieli mai presupune. Când te vezi deja locuind acolo, unele întrebări rămân pentru mai târziu. Eu sunt lângă tine și ca să le punem la timp.

Pentru mine, când îmi spui că vinzi ca să cumperi, contează unde ajungi după vânzare. Ce ai nevoie să fie diferit în noua locuință și în ce condiții poți face schimbarea.

De aceea, mi-ar plăcea să vorbim înainte să apară graba. Chiar dacă deocamdată doar te uiți la anunțuri și încă nu ești sigur că vrei să te muți.

Iar dacă ai găsit deja casa, spune-mi ce ai de vândut. De aici începem.

„E mic, dar e într-o zonă bună.”

Și începi să te gândești cum le-ai putea potrivi. O canapea mai mică, masa lângă perete, un dulap pe hol. Nu le poți avea pe toate, îți spui. Contează că locuiești unde ți-ai dorit.

Sigur că adresa contează. Poate ești aproape de serviciu, de părinți sau de locurile în care îți place să mergi. E un câștig să petreci mai puțin timp pe drum și să ai la îndemână ce îți trebuie.

Dar când ajungi acasă, ai loc?

Când vin părinții duminica, unde vă așezați? Dacă mai rămâne un prieten la masă, mai încape un scaun? Poți să deschizi dulapul fără să muți ceva din fața lui?

La vizionare stai puțin. Acasă stai în fiecare zi. Și poate ceea ce accepți ușor acum, de bucurie că ai găsit în zona dorită, o să te deranjeze mai târziu. Mai ales dacă te muți tocmai pentru că în locuința actuală nu mai ai loc.

Eu te-aș ruga să ne oprim puțin înainte să spui că te descurci. Să vedem cum încape viața ta acolo, cu lucrurile tale, cu obiceiurile tale, cu oamenii pe care îi primești în casă. Să punem și mobila pe un plan, la dimensiunile ei. Mai bine aflăm acum dacă trebuie să renunți la masa pentru șase persoane pe care ți-ai dorit-o.

Și apoi mai este o discuție pe care aș vrea să o avem.

„E mai ieftin decât celelalte.”

Bun. Hai să vedem de ce. Poate chiar ai găsit o ofertă bună. Dar aș vrea să știm ce cumperi înainte să ne bucurăm de diferența de preț.

Te-ai uitat cine a construit? Ce a mai făcut? Ai putea vedea o clădire de-a lui în care oamenii locuiesc deja? Cum arată după câțiva ani și cum a răspuns când cineva a avut o problemă?

Întrebările acestea contează și când apartamentul arată foarte bine. Parchetul îl vezi, faianța îți place, baia e frumoasă. Despre hidroizolație, despre pereții dintre apartamente și despre felul în care s-a lucrat trebuie să afli mai multe.

Pentru că un preț mai mic la cumpărare poate ajunge să te coste și după ce ai primit cheile, dacă în spatele lui sunt lucrări făcute prost.

O infiltrație înseamnă mai mult decât un perete de zugrăvit. Înseamnă să afli de unde vine apa, să dai telefoane, să aștepți, să muți mobila și să speri că s-a rezolvat. Iar la următoarea ploaie să te uiți din nou în același loc.

Dacă auzi seară de seară televizorul vecinului sau conversațiile lui, începi să îți dorești liniștea pe care ai presupus că o vei avea când ai cumpărat.

Și apare nesiguranța. Dacă mai sunt și alte probleme? Cine vine să le rezolve? Cât mai ai de plătit?

Asta mă interesează când discutăm despre cât costă o casă. Și banii de la început, și ce ar putea să îți ceară după aceea, în reparații, timp și stres.

Nici prețul mare nu este o garanție că totul a fost făcut bine. De aceea cerem informații, verificăm documentele și, pentru aspectele tehnice, apelăm la un specialist. Vreau să avem pe ce ne baza când spunem că o proprietate merită banii.

Eu cred că poți să îți dorești și o adresă bună, și o sufragerie în care să încapă familia, și încredere în felul în care a fost construită casa. Merită să le căutăm împreună, înainte să hotărăști la ce renunți.

Când îmi spui că ai găsit ceva, vreau să știu ce ți-a plăcut. Dar spune-mi și ce ai trecut cu vederea, de teamă să nu pierzi oferta. Acolo avem de discutat.

Casa aceasta va fi locul în care te întorci obosit, în care îți inviți prietenii și în care poate vei locui mulți ani. Mi-ar plăcea să te bucuri de ea și într-o duminică în care sunteți toți acasă, și într-o seară în care plouă.

Ai fost la vizionare și ți-a plăcut. Ai trimis pozele familiei, te-ai uitat cât faci până la serviciu și deja te gândești dacă proprietarul ar mai lăsa ceva la preț.

Avansul îl ai. Pentru restul faci credit. Ai un salariu bun, lucrezi de câțiva ani, nu vezi de ce ar fi o problemă.

Cu banca ai vorbit?

Nu încă. Ai făcut un calcul pe internet și rata părea în regulă. Un coleg, cu un salariu apropiat de al tău, a luat credit anul trecut. Presupui că vei putea și tu.

Eu te-aș ruga să lămurim acest lucru înainte să mai mergem la vizionări. Știu că ai prefera să vezi case decât să aduni documente. Dar vreau să știm ce îți permiți, ca să te poți bucura de ceea ce alegi.

Pentru că, după ce ai găsit ceva care îți place mult, începi să le compari pe toate cu acea casă. Acolo era bucătăria mai mare. Acolo aveai și balcon. Acolo îți imaginaseși deja cum o să fie.

Și e greu să afli atunci că suma pe care te bazai nu este cea pe care o poți obține.

Poate trebuie să mai aduci bani de acasă. Poate trebuie să cauți la un preț mai mic. Începi să te gândești dacă te pot ajuta părinții, dacă mai amâni mobila, dacă renunți la ceva ce până ieri ți se părea necesar.

De aceea, când îmi spui că vrei să cumperi prin credit, te întreb dacă bugetul tău a fost discutat cu banca pe baza documentelor tale sau dacă este, deocamdată, un calcul făcut de tine.

Este o diferență pe care merită să o lămurim de la început. Calculatorul de pe internet te ajută să îți faci o idee. Nu îți poate promite că vei primi acei bani.

Și aș mai vrea să vorbim despre cât îți este ție confortabil să plătești în fiecare lună. Tu știi ce cheltuieli ai, cum trăiești și la ce nu ai vrea să renunți după mutare.

Poate îți place să pleci câteva zile în concediu. Poate îți ajuți părinții sau ai un copil pentru care apar mereu cheltuieli. Toate acestea vor exista și după ce vei avea rata casei.

Mi-ar părea rău să cumperi sufrageria în care îți dorești să primești prietenii, dar să începi să amâni întâlnirile fiindcă luna aceasta ai rămas prea strâns cu banii.

Mai avem apoi de calculat ce sumă îți trebuie, în afara avansului. Sunt cheltuielile cumpărării, mutarea și lucrurile de care ai nevoie ca să poți locui acolo. Poate apartamentul are bucătăria goală. Poate trebuie să schimbi ceva înainte să te muți. Le punem pe hârtie, ca să vezi cât ai de pregătit în total.

Și discutăm cu banca și despre proprietatea aleasă. Faptul că te încadrezi pentru un credit nu încheie verificările pentru casa pe care vrei să o cumperi. De aceea, înainte să îți iei angajamente și să promiți termene de plată, trebuie să înțelegi ce mai este de verificat și în ce condiții poate merge cumpărarea mai departe.

Nu trebuie să le știi singur pe toate. Tocmai aici pot să te ajut, să punem pașii în ordine și să cerem la timp răspunsurile de la bancă, de la proprietar și de la notar.

Eu vreau să mergi la vizionare și să te poți gândi dacă îți place casa, dacă ai loc, dacă te vezi trăind acolo. Să ai deja un buget clar și să știi ce ai de făcut dacă o alegi.

Dacă te gândești să cumperi, putem începe discuția înainte să ai un anunț salvat în telefon. Îmi spui ce îți dorești, ce bani ai pregătiți și ce sumă ai avea nevoie să împrumuți.

Apoi căutăm casa în care să te simți bine și după ce începi să plătești rata.